陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，結(jié)合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。
未實行社會化物業(yè)服務(wù)的全省公共機構(gòu)物業(yè)及原房改房的物業(yè)服務(wù)收費參照本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費用。
第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第五條 各級政府價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。省級價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定全省物業(yè)服務(wù)收費政策，指導(dǎo)全省物業(yè)服務(wù)收費管理工作。
物業(yè)服務(wù)收費實行分級管理。按工商注冊同級管理或?qū)俚毓芾淼脑瓌t，由價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督管理。
在省級及以上工商行政管理部門注冊登記并具備二級以上（含二級）資質(zhì)和省級部門、系統(tǒng)等管理的三級以上（含三級）資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理由省物價局會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)；在市、縣工商行政管理部門注冊登記、具備各級資質(zhì)（含在省級及以上工商行政管理部門注冊登記、具備三級資質(zhì)）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費由設(shè)區(qū)市或同級價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督管理。
省物價局會省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳可根據(jù)實際情況授權(quán)設(shè)區(qū)市價格主管部門負(fù)責(zé)對屬省管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費進行監(jiān)督和管理。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
第七條 住宅和辦公寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；其他類型的物業(yè)服務(wù)收費及物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價，政府價格主管部門應(yīng)規(guī)范其價格行為。
第八條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由省物價局會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳根據(jù)《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，制定全省相應(yīng)等級的基準(zhǔn)價（《陜西省物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)》附后）。
設(shè)區(qū)市價格和物業(yè)管理行政主管部門可根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、物價指數(shù)等因素，對高層住宅按不高于省定基準(zhǔn)價、辦公寫字樓按省定基準(zhǔn)價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準(zhǔn)價或上浮不超過40%的原則制定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，理順高層與多層物業(yè)服務(wù)費的比價關(guān)系，每兩年公布一次并報省物價局備案。
第九條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行備案制。前期物業(yè)服務(wù)收費備案，依據(jù)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》和《陜西省物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)》，在當(dāng)?shù)貎r格主管部門制定的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)簽訂的，經(jīng)物業(yè)行政主管部門備案的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（規(guī)約）》約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向價格主管部門備案。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，依據(jù)業(yè)主委員會與其聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照上述原則，結(jié)合住宅小區(qū)或辦公寫字樓的實際情況簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向價格主管部門備案。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》到期后仍未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙方對收費標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商不一致時，由小區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織召開業(yè)主大會協(xié)調(diào)解決。
物業(yè)服務(wù)收費按月收取，確需預(yù)收的最多不能超過三個月。
第十條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定。未實行社會化物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行，亦可暫按原收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案時應(yīng)以獨立的小區(qū)或樓宇為單位，填寫《小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)備案表》或《辦公寫字樓物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)備案表》，同時提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證、組織機構(gòu)代碼證，經(jīng)物業(yè)行政主管部門備案的由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》或業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，成本核算資料等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和成本費用變化，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)與業(yè)主大會協(xié)商，業(yè)主大會須全體業(yè)主三分之二以上代表簽字同意變更物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款后，重新向價格主管部門備案。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費和交通工具停放服務(wù)費實行明碼標(biāo)價。省物價局統(tǒng)一規(guī)定明碼標(biāo)價牌（欄）的格式。各級價格主管部門按照管理權(quán)限，負(fù)責(zé)審核公示內(nèi)容，其價格監(jiān)督檢查機構(gòu)對明碼標(biāo)價牌（欄）進行監(jiān)制和監(jiān)督檢查。
第十三條 業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)。酬金制是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。
第十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等主要內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十五條 物業(yè)服務(wù)收費實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下內(nèi)容：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行的維修養(yǎng)護費用；
3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用（不含生活垃圾處理費）；
4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化灌溉、養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用；
9、法定稅費；
10、合理利潤。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《物業(yè)服務(wù)合同》中另行約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)列入維修資金專項支出解決，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的維修和設(shè)備更換，應(yīng)由原建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔(dān)。
第十六條 物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬代管性質(zhì)，為交納費用的業(yè)主所有，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。
第十八條 對供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備發(fā)生的能源費用應(yīng)分別計入其供應(yīng)價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。
第十九條 物業(yè)服務(wù)費按照法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以購房合同標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)。
由業(yè)主購買（使用）層高達到2.2米以上（含2.2米）的車庫、雜屋，物業(yè)服務(wù)費按照同類型住宅收費標(biāo)準(zhǔn)的50%收取，另有合同約定的從其約定。改變使用性質(zhì)用于居住的應(yīng)按照同類住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)收取，用于辦公的按同類住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)加收100%，用于商業(yè)（包括商業(yè)經(jīng)營或為經(jīng)營配套的倉儲、員工食堂等）的按同類住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)加收200%。
第二十條 業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（使用人）收取以下費用：
（一）裝修垃圾清運費：業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修產(chǎn)生的垃圾，裝修垃圾清運費由業(yè)主負(fù)擔(dān)；業(yè)主也可以按照規(guī)定時間自行清運。
（二）出入證件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對裝修工人出入實行持證限期管理，并據(jù)實收取證件工本費。
（三）裝修押金：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝飾裝修企業(yè)收取裝修押金。在裝飾裝修工程完成，第一個采暖期結(jié)束后15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)全額退回。裝修期間如有損壞走廊、墻面、電梯、對講門等共公設(shè)施的情況，其修復(fù)所需費用由損壞責(zé)任人承擔(dān)，當(dāng)責(zé)任人拒絕修復(fù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在其裝修押金中據(jù)實扣除，其余部分應(yīng)如數(shù)退回。
上述收費標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中，應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。
第二十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金由建設(shè)單位全額交納。
業(yè)主驗收房屋后從未入住，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第一個月開始其物業(yè)服務(wù)費按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，不使用連續(xù)期限超過六個月的房屋，從第七個月開始，其物業(yè)服務(wù)費按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。
生活用水水泵加壓發(fā)生的能耗費隨水費分?jǐn)偂９舱彰�、景觀設(shè)施等其他共用水、電費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨計量，嚴(yán)格按照省物價局水電價格政策據(jù)實分?jǐn)偛⒍ㄆ诠肌?/SPAN>
第二十五條 自備供暖系統(tǒng)且未實行分戶計量的小區(qū)，其采暖費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費方案，征得業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會同意后據(jù)實收取。采暖期結(jié)束后，須向業(yè)主公布收支情況。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十七條 交通工具停放服務(wù)費按照《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價格管理辦法》執(zhí)行。
第二十八條 各級政府價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十九條 經(jīng)備案的物業(yè)服務(wù)收費，須辦理《收費證》并認(rèn)真做好明碼標(biāo)價工作。收費單位須在《物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)備案表》及《收費證》有效期內(nèi)實施收費。
第三十條 本辦法自2012年10月1日起執(zhí)行。陜價經(jīng)發(fā)〔2011〕82號同時廢止。
陜西省物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)
單位：元/㎡·月
一、多層住宅（六層以下，含六層）
|
服務(wù)等級 |
一級 |
二級 |
三級 |
等外 |
|
收費標(biāo)準(zhǔn) |
0.45 |
0.40 |
0.35 |
0.30 |
二、高層住宅
|
服務(wù)等級 |
一級 |
二級 |
三級 |
等外 |
|
收費標(biāo)準(zhǔn) |
1.50 |
1.20 |
0.90 |
0.70 |
三、辦公寫字樓
|
服務(wù)等級 |
一級 |
二級 |
三級 |
等外 |
|
收費標(biāo)準(zhǔn) |
5.00 |
4.00 |
3.00 |
2.00 |
說明：
1、此物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，按照質(zhì)價相符的原則制定，物業(yè)服務(wù)凡達不到三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，收費按等外標(biāo)準(zhǔn)收取。
2、有電梯的樓宇，電梯運行能耗費、年檢費另行據(jù)實收�。隀z費實行政府定價，嚴(yán)格按省物價局新定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行），并定期公布收支情況，物業(yè)服務(wù)成本中不包含上述費用。
3、上述收費標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價，設(shè)區(qū)市價格和物業(yè)管理行政主管部門可根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、物價指數(shù)等因素，對高層住宅按不高于省定基準(zhǔn)價、辦公寫字樓按省定基準(zhǔn)價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準(zhǔn)價或上浮不超過40%的原則制定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
4、多層住宅小區(qū)容積率、綠化面積符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并同時具備電子對講、紅外線監(jiān)控、背景音樂、綠化噴泉等條件的可參照高層住宅三級收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
5、住宅、辦公及營業(yè)用房以房屋實際用途區(qū)分。
6、住宅用作辦公的按照住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)加收100%；與住宅結(jié)構(gòu)不可分割的樓宇，其用作辦公用房的按照住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)加收100%，用作營業(yè)用房的按照住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)加收200%。
7、不設(shè)電梯的七層住宅樓，參照多層住宅收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
8、服務(wù)高于《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的樓宇，收費標(biāo)準(zhǔn)屬市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行約定。 |
